在購買二手房的時(shí)候，一般都是需要簽訂一定的合同，這樣才能夠保證交易的有效性。不過，也有很多情況會(huì)導(dǎo)致二手房買賣合同無效的，那么二手房買賣合同無效的情況有哪些？下面就和小編一起來文中具體了解一下，順便來說說二手房買賣合同無效定金怎么收回以及二手房買賣合同無效違約金怎么算。

一、二手房買賣合同無效的情況有哪些

在二手房交易的過程中，可能會(huì)有很多原因會(huì)導(dǎo)致二手房買賣合同無效，下面就來看看二手房買賣合同無效的情況有哪些。

1、無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同

根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，無民事行為能力人由其法定*人*實(shí)施民事行為，因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應(yīng)由其法定*人*簽訂合同，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同。

2、限制行為能力人未取得法定*人的同意簽訂的房屋買賣合同

限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，他們進(jìn)行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其法定*人代為簽訂合同或取得法定*人的同意。沒有法定*人的同意，限制行為能力人自已簽訂的房屋買賣合同無效。

3、以欺詐簽訂的房屋買賣合同

這是指一方當(dāng)事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識所簽訂的房屋買賣合同。

4、以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同

這是指一方當(dāng)事人以使對方財(cái)產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。

5、乘人之危簽訂的經(jīng)濟(jì)合同

這是是指一方當(dāng)事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強(qiáng)迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。

6、雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所的房屋買賣合同。

這是是指雙方當(dāng)事人故意串通，損害國這、集體或第三人的利益簽訂的合同無效。

7、當(dāng)事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據(jù)可查的，亦認(rèn)定為房屋買賣合同無效。

二、二手房買賣合同無效定金怎么收回

1、二手房買賣合同無效定金怎么收回？如果合同無效，買方?jīng)]有過錯(cuò)，賣方有過錯(cuò)，則賣方應(yīng)返還財(cái)產(chǎn)(包括收取的定金)給買方并應(yīng)當(dāng)賠償買方因此所受到的損失。

2、定金不能超過主合同標(biāo)的的20%；

3、給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

4、如果是賣方欺詐等原因?qū)е潞贤瑹o效，買賣合同約定的定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。

三、二手房買賣合同無效違約金怎么算

（一）二手房買賣合同無效違約金怎么算

1、按照簽訂的合同中，約定著的有關(guān)違約賠償?shù)臈l款，違約賠償金主要由約定的內(nèi)容進(jìn)行計(jì)算。

2、如果簽訂的合同中沒有約定有關(guān)違約賠償?shù)臈l款，違約賠償金主要由買賣雙方協(xié)商一致后進(jìn)行計(jì)算。

（二）二手房交易賣方違約時(shí)的處理*

1、針對拒簽居間協(xié)議和拒收定金：經(jīng)過中介公司進(jìn)行交易的時(shí)候，中介公司在將居間協(xié)議的主要內(nèi)容確定后，先讓房東簽字，再讓買方簽字。這樣在一定程度上可以避免房東的違約。

2、簽訂居間協(xié)議后雙倍返還定金：居間協(xié)議一般約定為收取定金的一方（即賣方）如果出現(xiàn)毀約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。以此來限制賣方的違約傾向。

3、簽訂居間協(xié)議后拒簽買賣合同：當(dāng)產(chǎn)生了無效合同的時(shí)候，無效合同的定義為：

1）合同本身不合規(guī)定或無效。

2）賣方對于該套房屋的產(chǎn)權(quán)證并沒有明確和肯定的拿到手上，或者推脫說還在辦理中。此時(shí)，簽訂的合同可認(rèn)作是無效合同。

3）根據(jù)法律規(guī)定，無效的合同應(yīng)由過錯(cuò)方承擔(dān)賠償責(zé)任，并且買方有權(quán)要求房東賠償相關(guān)的經(jīng)濟(jì)損失。

4）簽訂購房合同后房東拒絕過戶：此時(shí)，買方一定要及時(shí)發(fā)出書面催告，要求房東在約定時(shí)間簽約；若是同意延期，則再約定具體的期限，并且經(jīng)過中介公司處理的話，書面催告還需要抄送中介一份。

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